Моб.тел., WhatsApp: +(420) 775 288 497   |   Стац. тел.: +(420) 211 222 196

Защита недвижимости от мошенников в Чехии

В законах Чешской Республике существуют лазейки, позволяющие мошенникам завладеть чужой недвижимостью. Случаи захвата квартир мошенническим путем, скажем, не единичные. В группе риска состоят инвесторы, не проживающие в купленной квартире. Конечно, в первую очередь должны переживать иностранные владельцы недвижимости в Чехии.

Большие надежды на порядок в этом вопросе возлагались на принятие новых правил переоформления недвижимости. Новая редакция Положения о кадастре 357/2013 Sb., вступившее в силу 1 января 2014 года, затруднила способы несанкционированного переоформления, но всех проблем не решила. С тех пор ничего кардинально нового в чешском законодательстве не появилось.

Слабым местом в процессе переоформления недвижимости на другого собственника являются доверенности. Мошенники, завладев удостоверением личности или его копией, подделав его, следующим шагом подделывают доверенность от имени владельца привлекательного объекта недвижимости на его отчуждение. В Чехии подпись можно удостоверить не только у нотариуса или у адвоката. Правом заверения обладает сотрудник почты, работник соответствующего отдела местной администрации, а также авторизованной службы Czech POINT. А это несколько тысяч возможных точек.

Уставший к вечеру работник чешской почты может и не разобрать, кто там стоит за стеклом, совпадает ли его физиономия с фотографией в документе. Этот же сотрудник, кроме заверения подписей, выдачи различных справок, еще и занимается обычной рутинной работой: выдачей и приемом посылок, писем, продажей лотерейных билетов и прочим.

Согласно регламенту после того, как подписи на договоре заверены, договор купли-продажи подается в кадастр недвижимости на переоформление прав собственности. В обязанности этого учреждения не входит проверка подлинности подписей на договоре.

Итак, лазейку для мошенников в виде поддельных доверенностей законодатели оставили. В то же самое время новая редакция крепко переработанного Гражданского кодекса ЧР, принятая к 1 января 2014 года, значительно подняла авторитет добросовестного приобретателя в сделках с недвижимостью. Переоформив недвижимость на себя или на подставное лицо, пребывающее в сговоре, мошенник стремится как можно быстрее переоформить его на следующее лицо, которое скорее всего будет признано в суде добросовестным приобретателем. Такой покупатель может быть как очередным звеном в обманной схеме, так и на самом деле ничего не подозревающим случайным покупателем.

В процессе переоформления недвижимости на нового собственника Положение о кадастре дает некоторые возможности обманутому владельцу отыграть все назад. Тут надо знать временные рамки, отпущенные для каждого этапа переоформления недвижимости.

Для начала кадастр выделяет 20 дней, в течение которых собственник может отказаться от сделки, всего-навсего достаточно заполнить документ Пояснение к заявлению на перерегистрацию права собственности в кадастре недвижимости с заявлением об отказе. Это бесплатно, адвоката нанимать для оформления документа нет необходимости.

Однако, этот метод работает только в том случае, если собственник объекта получит из кадастра бумажное уведомление о том, что с недвижимостью что-то происходит. Мошенник в свою очередь, постарается, чтобы собственник это уведомление не получил. Грубо, будет охотиться за почтовым ящиком. А может с тем же документом или с помощью фальшивой доверенности оформить временную переадресацию доставки корреспонденции на другой адрес. Более того, если собственник проживает заграницей, то кадастр не пошлет ему уведомление вообще.

По истечении 20-дневного срока кадастр информирует собственника, что он зарегистрировал объект недвижимости на нового собственника. С этого момента у обманутого собственника есть еще 30 дней отыграть сделку назад. Если не использует первый 20-дневный шанс, то есть еще возможность через суд приостановить дальнейшую перепродажу недвижимости добросовестному или «добросовестному» приобретателю.

В качестве третьего шанса у обманутого собственника есть еще три года исковой давности, однако на этом пути его ждут затраты на адвоката и шансы 50*50 на благополучный исход судебных разбирательств.

Есть схема, использование которой буквально провоцирует сам владелец недвижимости. Это, например, когда он предварительно регистрирует в Чехии фирму, а потом на нее оформляет покупку строения или земельного участка. Для последующего управления делами владелец (директор) этой компании подписывает на регистратора или иное постороннее лицо доверенность на управление недвижимостью. Мошенник, пользуясь незнанием чешского языка или невнимательностью доверителя, в текст доверенности может включить положения, которые позволят ему как доверенному лицу отчуждать недвижимость.

Другой, еще более простой, вариант, когда учредитель доверенностью дает право менять регистрационные данные и структуру компании. В этом случае мошеннику нет необходимости напрямую отчуждать недвижимость, принадлежащей компании. Достаточно поменять владельцев юридического лица. Его имущество автоматически переходит новому учредителю.

Доверенное лицо меняет состав учредителей или единственного учредителя, и недвижимость уходит от собственника не напрямую договором купли-продажи недвижимости, а вместе с фирмой на основании договора купли-продажи доли или долей учредительного капитала.

Покупателям квартир или домов, оформившим ипотеку, легче сохранить свои права, так как такая недвижимость попадает в залог. А без согласия банка о снятии залога кадастр сделку не оформит. Некоторые банки, выдавая ипотечный кредит на покупку недвижимости, которая оформляется на юридическое лицо, могут наложить обременение и на учредительные доли владельца фирм. Оба эти действия несколько затрудняют действие мошенника, хотя скорее отпугивают. Ведь он может воспользоваться доверенностью и в этом случае.

Ну, а теперь, когда я уже, думаю, читателя достаточно напугал, рассмотрим способы противостояния мошенникам. Ведь отстоять отчуждение недвижимости по горячим следам – это дело случая, вероятность, что повезет, крайне мала. Есть ли возможности предупредить кражу собственности?

На сегодня все же есть действенный способ: оформить службу отслеживания изменений в кадастре.

Что нужно знать о службе автоматического мониторинга изменения данных о недвижимости в чешском кадастре?

  • предоставляется прежде всего владельцам недвижимости в Чехии, залогодержателям, стороне взаимодействия в рамках сервитута, субъект, имеющий право преимущественной покупки,
  • автоматически информирует пользователя о том, что в кадастре в отношении контролируемого объекта недвижимости произошли изменения, начиная с обременения -наложения пломбы (запрета на отчуждение) объекта недвижимости,
  • информирование происходит по выбранной заказчиком опции: на адрес электронной почты с возможностью указать до пяти адресов одновременно, с помощью СМС оповещения на мобильные телефонные номера Евросоюза, а также на цифровой электронный ящик заявителя (датова схранка). Для заявителей с большим количеством объектов есть возможность получать информацию с помощью веб службы,
  • оповещение отсылается заказчику не позднее 24 часов после наступления отслеживаемого события,
  • оформляется подачей заявления в бумажном виде в отделении кадастра недвижимости или по почте (в этом случае подпись заявителя заверяется нотариально), а также онлайн с помощью цифрового электронного ящика заявителя,
  • стоимость услуги 200 чешских крон (оплачивается только один раз на первом году активации службы) с возможностью объединения в одной службе до 20 объектов недвижимости. Стоимость мониторинга 21 объекта и более – 10 чешских крон за каждый объект за календарный год (12 следующих друг за другом месяцев) с оплатой на год вперед. При использования веб мониторинга предоставляется скидка в размере 20%.

Надеюсь, распинался я тут не зря, так как встречаюсь периодически с обманутыми людьми. Представь себе, мой дорогой читатель, что одна такая заметка, на прочтение которой ты потратил минут пять своего драгоценного времени, может сберечь несколько миллионов крон.

Автор: Юрий Молостов

законы, документы, недвижимость

  • Последнее обновление: .

Добавить комментарий

Реклама без спроса, ругань и пустословие здесь не требуются. Официальный язык комментариев - русский. Большiя буквы надлежит уживать токмо содружно орфографiи, а не превозносити себя для.

Оставляя комментарий, вы даёте своё согласие на обработку персональных данных (администратру будет виден ваш электронный и IP-адрес).

Курсы валют ЧНБ

USD= Кр {value}%
EUR= Кр {value}%
RUB= Кр {value}%

Контакты

  • +(420) 775 288 497
  • +(420) 211 222 196
  • Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

© 2010-2020 Ассистент в Чехии. Все права защищены.
Перепечатка материалов допускается с письменного разрешения автора.