Защита недвижимости от мошенников в Чехии

В законах Чешской Республике существуют лазейки, позволяющие мошенникам завладеть чужой недвижимостью. Случаи захвата квартир мошенническим путем, скажем, не единичные. В группе риска состоят инвесторы, не проживающие в купленной квартире. Конечно, в первую очередь должны переживать иностранные владельцы недвижимости в Чехии.

Большие надежды на порядок в этом вопросе возлагались на принятие новых правил переоформления недвижимости. Новая редакция Положения о кадастре 357/2013 Sb., вступившее в силу 1 января 2014 года, затруднила способы несанкционированного переоформления, но всех проблем не решила. С тех пор ничего кардинально нового в чешском законодательстве не появилось.

Уставший к вечеру работник чешской почты может и не разобрать, кто там стоит за стеклом, совпадает ли его физиономия с фотографией в документе. Этот же сотрудник, кроме заверения подписей, выдачи различных справок, еще и занимается обычной рутинной работой: выдачей и приемом посылок, писем, продажей лотерейных билетов и прочим.

Согласно регламенту после того, как подписи на договоре заверены, договор купли-продажи подается в кадастр недвижимости на переоформление прав собственности. В обязанности этого учреждения не входит проверка подлинности подписей на договоре.

Итак, лазейку для мошенников в виде поддельных доверенностей законодатели оставили. В то же самое время новая редакция крепко переработанного Гражданского кодекса ЧР, принятая к 1 января 2014 года, значительно подняла авторитет добросовестного приобретателя в сделках с недвижимостью. Переоформив недвижимость на себя или на подставное лицо, пребывающее в сговоре, мошенник стремится как можно быстрее переоформить его на следующее лицо, которое скорее всего будет признано в суде добросовестным приобретателем. Такой покупатель может быть как очередным звеном в обманной схеме, так и на самом деле ничего не подозревающим случайным покупателем.

В процессе переоформления недвижимости на нового собственника Положение о кадастре дает некоторые возможности обманутому владельцу отыграть все назад. Тут надо знать временные рамки, отпущенные для каждого этапа переоформления недвижимости.

Есть схема, использование которой буквально провоцирует сам владелец недвижимости. Это, например, когда он предварительно регистрирует в Чехии фирму, а потом на нее оформляет покупку строения или земельного участка. Для последующего управления делами владелец (директор) этой компании подписывает на регистратора или иное постороннее лицо доверенность на управление недвижимостью. Мошенник, пользуясь незнанием чешского языка или невнимательностью доверителя, в текст доверенности может включить положения, которые позволят ему как доверенному лицу отчуждать недвижимость.

Другой, еще более простой, вариант, когда учредитель доверенностью дает право менять регистрационные данные и структуру компании. В этом случае мошеннику нет необходимости напрямую отчуждать недвижимость, принадлежащей компании. Достаточно поменять владельцев юридического лица. Его имущество автоматически переходит новому учредителю.

Доверенное лицо меняет состав учредителей или единственного учредителя, и недвижимость уходит от собственника не напрямую договором купли-продажи недвижимости, а вместе с фирмой на основании договора купли-продажи доли или долей учредительного капитала.

Покупателям квартир или домов, оформившим ипотеку, легче сохранить свои права, так как такая недвижимость попадает в залог. А без согласия банка о снятии залога кадастр сделку не оформит. Некоторые банки, выдавая ипотечный кредит на покупку недвижимости, которая оформляется на юридическое лицо, могут наложить обременение и на учредительные доли владельца фирм. Оба эти действия несколько затрудняют действие мошенника, хотя скорее отпугивают. Ведь он может воспользоваться доверенностью и в этом случае.

Ну, а теперь, когда я уже, думаю, читателя достаточно напугал, рассмотрим способы противостояния мошенникам. Ведь отстоять отчуждение недвижимости по горячим следам – это дело случая, вероятность, что повезет, крайне мала. Есть ли возможности предупредить кражу собственности?

На сегодня все же есть действенный способ: оформить службу отслеживания изменений в кадастре.

Надеюсь, распинался я тут не зря, так как встречаюсь периодически с обманутыми людьми. Представь себе, мой дорогой читатель, что одна такая заметка, на прочтение которой ты потратил минут пять своего драгоценного времени, может сберечь несколько миллионов крон.

Автор: Юрий Молостов